为什么投资房地产 房地产投资是一个非常受澳洲人和中国人青睐的投资方式。它的好处包括（据说）平均每8-10年增值一倍、税务上的优惠如负扣税等等。和别的投资一样，只有 长期的投资才是最低风险的投资，但是任何投资都有风险，房地产业不能例外。大家看到那个某某某靠房地产赚了多少多少钱可却没有看到他卖掉房子，他是如何买 得起那么多的房产的？其实其中的秘密并不是非常的深奥。关键在于谨慎的选择你的投资和非常小心的管理你的现金流。先看看为啥在澳洲投资房地产可以赚钱。

　　我们怎样才能投资房产呢？刚开始的时候我们没有太多的钱可以调动，如何才能让银行或是贷款公司贷钱给你呢？这个是个大学问。

　　首先一个概念：房地产为什么赚钱？基本概括为：
　　1) 房地产本身的增值。主要是土地的增值。
　　2) 房地产投资有了非常大的杠杆效应 (leverage)。通常在80%左右。
　　3) 投资房地产的税务优势。

　　房屋贷款

　　贷款额
通常来说，贷款机构会在贷款人还息能力许可的范围内发放房子的价值的80%的贷款。有些时可以达到85%。

　　房屋贷款保险（LMI – Loan Mortgage Insurance）
　　如果超过了80-85%的贷款额，贷款机构会要求贷款人为超过80%的贷款部分买房屋贷款保险。这个保险的作用是在贷款人无力偿还贷款的情况下赔偿银行。注意：LMI保护的是银行，不是贷款人。

　　抵押（collateral）
　　房屋贷款就需要有房屋作抵押。大多数人买第一套房子的时候，贷款的抵押自然就是要买的那套房子。但是如果是第二套或是第n套了，贷款机构做贷款的时候会把 你其它的房产也写进抵押里面。这样做对贷款机构有利，但是对贷款人非常不利。贷款机构没有权力这样做，千万要看清楚贷款合同了。

　　贷款相关费用
　　贷款的费用也有不少。做贷款的时候有：省政府的印花税，银行的手续费、估价费、开户费等等。贷款做好了可能还有各种费用：年费、月费、提款费、 redraw费等等。如果要中止贷款还有不少费用：中止和约费（如果在不到规定时间内中止贷款）、结束贷款费（loan discharge fee）等等。其中印花税是不可避免的。其它银行的费用根据贷款额度大小，很多是可以商量的。

　　Comparison Rate
　　Comparison rate的计算方法比较复杂。它把很多up-front和ongoing费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。 但是坏处是这个comparison rate不包括ATM/bpay/eftpos/credit card的使用费用(千万看清楚了)，也不包括提前终止合约的费用。

　　利息的计算
　　利息的算法是每天算每月结。每天的利息 = 年利息 / 356 * 当天贷款结余。每月的哪一天是结算日每个贷款机构都不一样，请自己查询。除了LOC以外，利息每月都要从别的户头收取所以并没有利滚利的可能。LOC的确 可以利滚利，但是投资用途的利息上的利息也可以扣税的。而且投资帐户一般会有钱不断的进出，利息倒是给了没有就看你自己解释了。

　　Refinance
　　Refinance就是把现有的贷款重新做一遍，可以把抵押房产中的增值部分重新申请贷款额度从而有更多流动资金进行投资。
　　基本贷款种类

　　琳琅满目贷款产品让人看得眼花缭乱，但是它们都是建立在最基本的几个贷款种类之上。

　　按照利息变化贷款可以分为三种：

　　浮动利息(variable interest) – 顾名思义，浮动利息贷款的利息随时都可能变化。一般来说利息的变动受澳洲储备银行的官方利息影响，同步变化。一般会有点折扣。

　　固定利息(fixed interest) – 固定利息在贷款人和贷款机构约定的时间里是不会变动的。一般固定利息的期限可以是一到十年。拿到折扣比较难。

　　蜜月期利息(honeymoon) – 蜜月期优惠浮动利息。一般是六个月到一年。在蜜月期内利息会比标准浮动利息低很多。可能有1%或是更多的优惠。但是过了以后就会转回到标准浮动利息，折扣比较浮动会低点。

　　按照还本金的方案可以分为两种：

　　interest only – 只还利息不还本，通常适用投资房。
　　principle and interest – 还本还息，通常适用自住房